Beszámoló a SEM IX. Budapesten konferenciáról
Kevés olyan városfejlesztési akció történt az elmúlt évtizedekben Budapesten, amely a szakemberek és a városlakók körében egyaránt elismerést aratott. E ritka kivételek egyikének tekinthető Ferencváros átalakulása és megújulása: a rendkívül leromlott állapotú épületek, a komfort nélküli, 20-25 nm2-es lakások helyén tetszetős házak és élhető otthonok születtek, a sötét belső udvarokat zöldellő kertek, a szűk és forgalmas utcákat forgalomcsillapított utak váltották fel. A városrész vonzóvá vált a befektetők és az intézmények számára is, új egyetemi épületek, múzeumok, szállodák jelentek meg a kerületben.
A ferencvárosi rehabilitáció sikerének elismertsége és eredményeinek tartóssága ellenére kevéssé köztudott tény, hogy ez volt az első olyan budapesti városfejlesztési projekt, amely egy önkormányzat és a magánszféra együttműködésén alapult: középpontjában a SEM IX. nevű vegyes gazdasági társaság állt, melyet az 1980-as években kifejlesztett francia modell alapján hoztak létre.
November 23-án és 24-én a Kortárs Építészeti Központ (KÉK) és a Budapesti Francia Intézet arra vállalkozott, hogy újra a figyelem középpontjába állítsa a SEM IX. egykori tevékenységét, és egy egész napos konferencia, valamint egy városi séta keretében a nagyközönség számára is bemutassa a ferencvárosi rehabilitáció folyamatát.
A IX. kerületi fejlesztés modell-értékű lett Budapest számára; érdemes tehát megvizsgálni, mik voltak azok az összetevők, melyek sikeressé tették, s mi mindent lehet ezekből a jövőben hasznosítani – fogalmazta meg Polyák Levente, az esemény fő szervezője a program célját.
Értékőrző városfejlesztés
– Bár volt fogalmam a IX. kerület állapotáról, a lakáshelyzet minden elképzelésemet alulmúlta. A Belső-Ferencvárosban például tízezer komfort nélküli lakás volt – idézte fel Gegesy Ferenc, egykori ferencvárosi polgármester a beszélgetés kezdetén azokat az állapotokat, melyekkel 1991-ben, hivatalba lépésekor szembesült.
A kerületben ugyan már a ’80-as évek közepétől elindult egy három háztömböt érintő rehabilitáció, tempóját tekintve viszont – tudtuk meg – minimum száz év kellett volna még ahhoz, hogy javuljon Ferencváros helyzete. Ekkor jelentkezett Bernard Boclé építész-urbanista egy fejlesztési tervvel, majd a IX. kerületi képviselők Franciaországban is tanulmányozták az általa bemutatott SEM – modellt.
Ezt követően jött létre a megállapodás a francia és a magyar partnerek közt Középső-Ferencváros (a Ferenc körút, Mester utca, Haller utca, Üllői út által határolt városrész) felújításáról és a SEM IX. vegyes gazdasági társaság felállításáról, melyben 51%-os részesedéssel az önkormányzat lett a többségi tulajdonos, a maradék 49%-on pedig egyenlő arányban osztozott az OTP és a CDC nevű francia fejlesztési bank. A működést tekintve az önkormányzat feladata volt a rehabilitáció megtervezése, a SEM IX. társulás pedig a program megvalósítását irányította, mely 1992-ben kezdődött.
A tervezés során az önkormányzat először három kategóriába – felújítandó, bontandó, eladható – sorolta az épületeket. Gegesy Ferenc hangsúlyozta, hogy lényeges szempont volt az értékőrzés: minél több régi házat igyekeztek megmenteni a lebontástól. Fontosnak tartották az alacsony komfortfokozatú lakások felújítását, ezért ha egy házban 20%-nál magasabb volt az ilyen lakások aránya, az épületet a felújítandók közé sorolták. Eladási tilalom alá kerültek a műszakilag nagyon rossz állapotú házak is.
A városrendezési tervben szintén az értékőrzésre törekedtek: megtartották a meglévő utcaszerkezetet – ez egyébként nem volt evidens, hiszen egy korábbi terv szerint a Szigony utcai panelházak mintájára lakótelepet építettek volna a IX. kerületbe is teljes épületbontással, kiszélesített utcákkal– , emellett forgalom-csillapított utcákat, felszín alatti parkolókat kívántak létrehozni. Fontos szándék volt a városrész zöldítése: a lebontásra ítélt épülettömbök helyére parkokat, a felújított épülettömbök közé belső kerteket terveztek.
A Ferencváros egykori főépítészei, Anda Katalin és Sersliné Kócsi Margit átfogó képet adtak a rehabilitáció egyes szakaszairól. Mint kiderült, számos nehézséggel kellett megbirkózni a felújítás során. Eleinte például nem volt könnyű meggyőzni a befektetőket arról, hogy az épületek földszintjét hagyják meg kereskedelmi-vendéglátóipari létesítmények számára. A tervezők viszont
s ennek része volt kis boltok, kávézók idetelepülése is. A gyalogos közlekedés biztosítása, köztéri padok kihelyezése, az utcák közti passzázsok építése szintén ennek az elvnek a jegyében valósult meg. A zöldfelület növelésére az adott elsősorban lehetőséget, hogy a közel 80 hektáros területre nem telkenként, hanem tömbönként készítettek terveket; így mód nyílt épülettömbök közötti védett – nem beépíthető – lakókertek és akár nagyméretű közparkok létrehozására. A zöld terület így az eredeti 7%-ról 27%-ra nőtt.
Munkamegosztás és együttműködés
Aczél Gábor, a SEM IX. társulás egykori igazgatója szerint a vegyes tulajdonú társaság létrehozásával sikeresen valósult meg a köz- és magánszféra együttműködése: az önkormányzati többségi tulajdon biztosította, hogy a társaság az önkormányzat érdekében fejtse ki tevékenységét, a banki tulajdonosok pedig folyamatosan őrködtek azon, hogy a működés hatékony, a piaci elvárásoknak megfelelő legyen.
A SEM IX. által kidolgozott modell sikeresen valósította meg az ingatlanfejlesztés és a településfejlesztés összhangját: önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanokat adtak el építési vállalkozók számára, az ezekért befolyó vételárat pedig visszaforgatták a fejlesztési területre; a bevételből mód nyílt közösségi intézmények – bölcsődék, óvodák, játszóterek – építésére is. Az önkormányzat biztosította azt is, hogy a megvalósuló létesítmények ne térjenek el a szabályozási tervekben rögzített paraméterektől – ezért nem került sor például „túlépítésre” a területen. Az elképzelések megvalósításához politikai konszenzusra is szükség volt; a rehabilitáció fontosságát felismerve az előterjesztett javaslatok többségét az önkormányzati képviselők pártállástól függetlenül, egyhangúlag támogatták – mondta el Aczél Gábor.
Bár a rendszerváltást követően a Ferencvárosban is rengetegen akarták megvenni az önkormányzati lakásokat, a kerület városrendezési terve jogi lehetőséget adott arra, hogy tilalmi listára kerüljenek a lakások. A privatizáció csak a felújítások után indult meg, miután az átfogó rehabilitációnak köszönhetően az egész városrészben javult a környezeti minőség – értékelte a folyamatot Tosics Iván, a Városkutatás Kft. ügyvezető igazgatója.
Folytatható modell?
Viszonylag kevés szó esett a felújítások társadalmi hatásairól.
Gegesy Ferenc elmondta, hogy a felújítandó házak lakóinak a kerület egy másik részében mindig jobb komfortfokozatú lakást ajánlottak fel. A kiköltöztetett lakók egy része nem tért vissza, helyükre általában magasabb társadalmú státuszú lakók érkeztek. Az ennek nyomán kialakult dzsentrifikációs folyamatot a konferencia résztvevői különbözőképpen értékelték.
Aczél Gábor szerint az új beköltözőknek köszönhetően „egészségesebb szociális struktúra” jött létre, s emellett törekedtek az eredeti lakosok minél nagyobb arányú helyben tartására is.
Fleischer Judit, a Ferencvárosi Közösségi Alapítvány munkatársa úgy vélte, a lakosságcsere a sokszínűség csökkenéséhez vezetett. A városfejlesztést értékelve elmondta, hogy a tompított forgalmú utcák, a zöld belső kertek vonzóak a kisgyerekes családok számára; ugyanakkor kritikaként fogalmazta meg a fenntarthatóságot biztosító infrastruktúra hiányát (nincsenek pl. biciklitárolók), s úgy vélte, hiányoznak olyan helyek is, amelyek teret adnának különböző közösségi kezdeményeseknek. A most zajló városrehabilitáció kapcsán kiemelte, hogy jelenleg több az épületbontás, mint a felújítás, az új házak pedig magasabbak a régieknél, ami sötétebb utcákat eredményez.
A jövőben a magánszféra erősebb bevonására lesz szükség, mert a központi támogatás és az EU-s források egyre csökkennek – fogalmazta meg Szűcs Balázs, a kerület jelenlegi főépítésze. A SEM IX. által megkezdett rehabilitációnak köszönhetően ugyan 61%-ról 16%-ra csökkent az alacsony komfortfokozatú lakások aránya a Középső-Ferencvárosban, ám még mindig 40 olyan épület van, ami felújításra vár. Kevés az önkormányzati bérlakás is, ami szintén gondot jelent. Jelenleg József Attila Terv néven zajlik szociális városrehabilitáció a Gát utca, Thaly Kálmán utca, Márton utca közti területen, melyet a Ferencvárosi Vagyonkezelő és Városfejlesztő Zrt. irányít.
Tosics Iván elmondta, hogy a SEM IX. mintájára létrehozott gazdasági társaságok irányításával került sor Zalaegerszeg és Mosonmagyaróvár városrehabilitációjára, ami a modell folytathatóságát igazolja.
Budapest jövőjével kapcsolatban azonban szkeptikus vélemények is elhangoztak a konferencián: átfogó városfejlesztéshez ugyanis kellő politikai akaratra és mozgósítható magántőkére lenne szükség – ezek hiányában ugyanis nem valósítható meg a ferencvárosihoz hasonló eredményes rehabilitáció.
Pingback: FIABCI-díj két magyar ingatlanberuházásnak | ReCity Magazin()